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未尽合理审查义务导致店面转让协议无效的法律后果

作者:贵阳合同律师来源:刘远东律师网原创网址:http://www.gzlydls.com

未尽合理审查义务导致店面转让协议无效的法律后果

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案件事实:

  2016年7月周某与葛某签订了《店面转让协议书》,约定葛某租赁于XX电脑城的店铺转租给周某,店面转让费为12万元,之后周某与葛某又约定周某向葛某支付店铺现有货物4万元以及广告费4万元,协议签订后周某当日便向葛某支付了店面转让费10万元。同年11月周某向葛某支付了5万元现金,2017年2月周某通过支付宝向葛某的妻子支付了余款。

   周某接手店面正常经营后,在2017年5月却因该店铺系违规搭建所成,不符合消防安全条件而被拆除。店面被拆除后导致合同无法履行并对周某造成了经济损失。2017年10月周某因该合同纠纷诉至贵阳市南明区法院,要求解除《店面转让协议书》,并要求葛某返还周某门店转让费12万元,退还周某广告费及贷款费共计8万元,赔偿周某店面装修费38800元。根据双方所签订《店面转让协议书》以及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,一审法院追加XX电脑城为本案的被告并判决确认周某与葛某签订的《店面转让协议书》无效,葛某返还周某门店转让费12万元,葛某赔偿周某装修损失16967元,XX电脑城赔偿周某装修损失16967元。

法律意见:

对于本案中法院的处理以及双方合同的签订,笔者有如下的看法:

   第一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于必要共同诉讼的规定,人民法院追加当事人有两种途径:一是依职权追加;二是依当事人申请追加。虽然《店面转让协议书》是周某与葛某所签订,此次的双方争议也主要是聚焦在周某和葛某之间的合同纠纷。但是本案中该店铺是违反《中华人民共和国消防法》中第二十八条规定“任何单位、个人……不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道……”所搭建。XX电脑城作为租赁物管理者将“通道”出租给葛某用于从事电脑产品相关经营活动,之后被告葛某将该“通道”以“店铺”的名义出租给原告周某。从整件事上看,XX电脑城作为租赁物管理者将“通道”出租给葛某的行为以及葛某转让给周某是经过XX电脑城许可同意的行为实质上是对周某的共同侵权,属于必要共同被告,庭审中原告周某也表示追究XX电脑城的责任,因此一审法院追加XX电脑城作为本案的被告符合法律规定。

第二、一审法院判决被告葛某返还原告周某的原告门面装让费12万元于法有据。原告周某与被告葛某所签订的《店面转让协议书》是在葛某明知是“通道”的情况下出租给周某,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形之一,因此法院据此确认双方签订的《店面转让协议书》属于无效合同,《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”《店面转让协议书》属于无效合同,被告葛某应返还原告周某的转让费12万元。

第三、合同签订前的审查义务不可或缺。此案中,虽然周某在签订合同时不知该“店铺”属于占用疏散通道违规搭建,但是其未尽到审查义务,在对店铺的装修也存在扩建行为,周某对此应当承担相应的过错责任,法院则以此认定周某,葛某以及贵州电脑城对店铺装修损失承担同等责任,如若周某在签订合同时对店铺进行审查发现店铺是违反消防法所搭建,也就不会与葛某签订该合同从而造成自己的经济损失。

第四、一审法院未支持原告的广告费及货款请求有待商榷。原被告因为店铺被拆除遭受货物无法销售的经济损失,法院却认定货物不因合同无效而损失从而不予支持货款请求,原告提供了相应广告费相关的收据凭证,但是法院没有采信,原告周某可以对一审法院这部分判决提出上诉。

综上,笔者认为法院对这起房屋租赁合同纠纷的判决中关于原被告签订合同的效力问题以及责任的分配事实清楚,证据充分,适用法律正确,对于原告提出广告费以及货款请求不予支持的理由稍显牵强。就本案而言,原告周某因在签订合同时未对该店铺的搭建是否合法进行审查,不仅因店面被拆迁无法继续经营,反而导致自己承担了一定的过错责任,在这笔者提醒各位在签订合同时都要以此为戒,一定要尽到自己的审查义务,如果自己没有鉴别能力,也要请相关的专业人士进行审查。


文章分类: 案例分析